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警惕房地產金融演變成灰犀牛

今年一季度,不少城市房地產市場再次出現過熱跡象。 4月19日召開的中共中央政治局會議上,“房住不炒”再次被強調。而從2月底以來,監管部門在公開場合已經4次提及房地產金融風險。2019年,防范房地產金融風險為何被擺在了前所未有的位置?

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2019年第9期《中國經濟周刊》封面

《中國經濟周刊》 記者 孫庭陽 賈國強 李永華 |北京報道

責編:李永華

(本文刊發于《中國經濟周刊》2019年第9期)

灰犀牛就在前方。

今年2月底以來,監管部門在公開場合已經4次提及房地產金融風險。

2月25日,銀保監會副主席王兆星表示,中國防范化解金融風險攻堅戰取得階段性進展,但同時要做好打持久戰準備,未來監管部門將緊盯房地產金融風險等多個重要風險領域。

2月25日—26日,央行金融市場工作會議強調,加強房地產金融審慎管理,落實房地產市場平穩健康發展長效機制。

3月5日,銀保監會主席郭樹清表示,下一階段房地產金融政策總的方針不會有改變。

3月9日,銀保監會副主席王兆星再次明確表示,房地產金融仍是防范風險的重點領域。

今年一季度地產小陽春之后,不少城市房地產市場再次出現過熱跡象。4月19日召開的中共中央政治局會議強調,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。這是自去年7月以來,中央政治局會議再次強調房地產政策,重提“房住不炒”。不少業內機構和專家均認為,這意味著審慎的房地產金融政策基調沒有變化。

《中國經濟周刊》記者注意到,房地產金融被高度關注,始于2018年央行工作會議提出“加強房地產金融的宏觀審慎管理”。這是央行年度工作會議首次提及房地產金融宏觀審慎管理。

2019年,防范房地產金融風險為何被擺在了前所未有的位置?

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海洛創意

房地產行業已進入鍍“金”時代

地產與金融高度融合,潛在的風險不是“黑天鵝”, 而是“灰犀牛”

房地產與金融從來就是孿生子。房地產市場的快速發展離不開金融,房地產金融規模的不斷擴大則會帶來巨大的風險。全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為,“房地產的金融風險不是‘黑天鵝’,而是‘灰犀牛’。”

這頭“灰犀牛”長什么樣?

目前為止,關于房地產金融并沒有一個成熟的官方定義。不過,我國房地產金融化的趨勢日漸加強卻是不爭的事實。

“房地產行業是資金密集型行業,所謂房地產金融,從字面上來說是房地產行業的資金融通。”房地產分析師劉水對《中國經濟周刊》記者解釋說,“從它的主體來說,第一是房地產開發企業,涉及融資方式等;第二是購房者,使用杠桿資金炒房等;第三是從事房地產業務的金融中介,包括銀行、信托公司等。”

中國社會科學院一位不愿具名的研究員告訴《中國經濟周刊》記者:“房地產金融,狹義上專指抵押貸款資產證券市場,尤其指RMBS(居民住房抵押貸款支持證券),還有REITs(房地產信托投資基金),廣義上還應包括開發貸、個人抵押貸款及公積金貸款等。”

僅從狹義與微觀的角度來看房地產金融,“難窺全牛”。央行的提法是,“加強房地產金融的宏觀審慎管理”。

宏觀審慎管理是相對于微觀審慎管理的概念,是應對2007年爆發的全球金融?;囊桓魴呂砟?,不僅要管理單個金融機構,還要管理整個的宏觀范疇。早在2012年,監管層就提出,加強宏觀審慎監管,構建宏觀審慎與微觀審慎有機結合的金融監管體系,是全球金融?;蠊噬緇岬墓彩?。

眾所周知,上一輪全球金融?;囊憔褪敲攔康夭諧〈未縵氈壞閎?。

天風證券宋雪濤團隊研判,自2018年以來,房地產行業進入鍍“金”時代,地產即金融,地產周期和金融周期高度同質化,房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密。地產行業正在從傳統產銷模式向金融深化模式轉變,從開發商向不動產商轉變。房地產行業的未來在于“把低活的不動產變成高活的金融品”,這是真正的金融資本和產業資本的融合。

房地產金融風險有多大?

莊子說:“今夫斄牛,其大若垂天之云。”我國房地產金融風險有多大,先要看房地產金融的規模。

湖北一家大型建筑企業的財務負責人告訴《中國經濟周刊》記者,房地產行業是資金密集型行業,我國地產開發高周轉的特征又很明顯,對資金的需求就特別大,“誰都想拿到更多的錢,讓錢更快地周轉。”

國家統計局公布的數據顯示,2016—2018 年,全國房地產開發資金來源(指房地產開發企業在本年內收到的可用于房地產開發和經營的各種資金來源數之和,包括上年末結余資金、本年度內撥入、借入或以各種方式籌集的資金)分別是14.4萬億元、15.6萬億元和16.6 萬億元,呈逐年凈增長態勢。

資金需求如此龐大,開發商不愿意錯過任何獲取資金的渠道。

銀行是房地產最重要的資金來源。央行年初發布的《2018年金融機構貸款投向統計報告》顯示,2018年末,房地產貸款(指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款)余額38.7萬億元,同比增長20%;全年增加6.45萬億元,占同期各項貸款增量的39.9%。在房地產開發貸款余額方面,2018年末為10.19萬億元,同比增長22.6%,其中,保障性住房開發貸款余額4.32萬億元,同比增長29.5%。

今年一季度,我國房地產貸款增加1.8萬億元,占同期各項貸款增量的31.4%;一季度末,房地產貸款余額40.52萬億元,同比增長18.7%。

《中國經濟周刊》2018年第5期《五大行的萬億利潤來自哪》一文統計,工建農中交五大銀行2018年對房地產行業貸款全部凈增加,年內合計凈增加4383億元,同比增長53%。

從總量來看,作為單一行業,房地產拿到的銀行貸款高居首位;從占比分析,房地產貸款超過30%,且仍然保持高速增長。

通過信托渠道,房地產吸納了不少血液。據中國信托業協會3月13日發布的報告,2018年流入房地產業的信托資金小幅增長,截至2018年底,房地產信托余額為2.69萬億元,同比增長17.72%。

用益信托數據顯示,今年一季度房地產信托募集資金1674.97萬元,與去年同期相比,募資規模增幅達25.71%。

即便銀行貸款與信托資金規模龐大,仍然無法滿足地產企業對資金的渴求,發行債券是另一重要融資方式。Wind數據統計顯示,2018年房地產企業公司債共發行190只,發行規模合計2435億元,同比增長177%;2018年房地產ABS產品共發行265只,總發行規模2802.0億元,同比增長74.4%。

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近年來,房地產開發資金逐年增長,防范房地產金融風險被擺在了前所未有的位置。(《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝)

地產金融化趨勢快速演進

千方百計籌錢,除了從外部發力,不少開發商直接下場,熱衷布局金融領域。萬科、萬達、綠地集團、華潤置地、星河集團、魯能集團、新華聯等先后進入金融業。

天風證券宋雪濤團隊預測,隨著地產金融相互深化,一些大地產商向綜合性金融集團轉型。一方面,巨頭們收購金融牌照的,參股控股銀、證、保、信、基,成立產業基金、并購基金,實現負債多元化;另一方面,巨頭們推動房地產的資產證券化不斷發展,借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺,實現輕資產、高周轉,提高資產流動性。

萬達曾一度接近拿到金融全牌照,保險、投資、資管、網絡小貸、支付、私募基金等各種業務均有布局。王健林2015年時曾說,“萬達金融集團將會是萬達未來價值最大的一塊。”此后,遭遇滑鐵盧的萬達將旗下各金融業務先后出手。

今年初,綠城中國耗資超27億元,從萬達手上接過百年人壽保險股份有限公司11.55%的股份,成為后者第一大股東。綠城中國表示,“地產+金融”是公司主動探索的新興發展模式,將進一步完善綠城中國的金融板塊業務。

中國人民銀行調查統計司原司長盛松成認為,“房地產企業紛紛進軍金融業是希望拿到各種各樣的牌照,以方便自己的融資,而獲得融資后又可以促進房地產的發展,提高企業的銷量及競爭力。”

盡管各大房地產巨頭都青睞金融,迄今為止,成功者依然寥寥。

在房企融資渠道有所收緊的情況下,一些激進房企千方百計融資。以“并購王”融創中國(1918.HK)為例,這家房企打起了自家員工的主意,據報道,該公司發行一款“融樂金”的理財產品,預期年化收益率10.5%,面向員工發行,期限一年,目前已經發行超過百期。

根據中原地產研究中心統計,今年4月超過20家標桿房企公布了融資信息,總量接近2600億元。

個人住房貸款高達25.8萬億元

除了地產企業,個人住房貸款同樣規模龐大。

2008—2017年,我國個人住房貸款余額從3萬億元增至21.9萬億元,2018年末又增加17.8%至25.8萬億元。

國際貨幣基金組織認為,住戶部門債務與GDP的比值低于10%時,該國債務的增加將有利于經濟增長,比值超過30%時,該國中期經濟增長會受到影響,而超過65%會影響到金融穩定。

中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告2018》中,提醒要重視住戶部門杠桿率。該報告披露,個人住房貸款一直占據我國住戶部門債務主體地位。我國住戶部門2017年底杠桿率(債務余額/GDP)為49%,低于國際平均水平(62.1%),但高于新興市場經濟體的平均水平(39.8%)。2018年底我國住戶部門杠桿率攀升至53.19%。

中農工交建等五大銀行2018年年報數據顯示,在個人貸款中,個人住房貸款是主力。截至2018年末,工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行個人住房貸款占個人貸款比例分別為81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。

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(網絡編輯:何穎曦)
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